SENTENCIA DEFINITIVA Nº 468/2014.
SAN LUIS, DIECISÉIS DE DICIEMBRE DE DOS MIL CATORCE.
VISTOS: Las presentes actuaciones caratuladas “ARDEKANI DOZDAB MASSOUD C/ GITTO, SALVADOR (H) S/ POSESIÓN”, Expte. Nº 35633/7, traídas a mi despacho para dictar sentencia definitiva y de cuyo examen; RESULTA: Que a fs. 27/30 se presenta la Dra. GRACIELA EUGENIA ROSSO, en su carácter de apoderada del Sr. MASSOUD ARDEKANI DOZDAB, y promueve demanda de prescripción adquisitiva del inmueble sito en calle Sucre Nº 1355 de la ciudad de San Luis, con una superficie total de QUINIENTOS TREINTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y OCHO DECÍMETROS CUADRADOS (535,78 m
2 ), individualizado como parcela 83 en el plano de mensura y división aprobado por la Dirección General de Geodesia y Catastro Nº 1/170/79 el 12 de diciembre de 1979, padrón catastral 48.160 de receptoría Capital, inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble al Tomo 123 de Capital Ley 3236, Folio 439, Nº 39.245, en fecha 25 de abril de 1988, a nombre de SALVADOR GITTO (hijo), solicitando que oportunamente se dicte sentencia declarando que su mandante ha adquirido el dominio del inmueble individualizado por prescripción adquisitiva, oficiando a los registros públicos para la inscripción definitiva de dominio a favor de MASSOUD ARDEKANI DOZDAB, con costas en caso de oposición. Relata que conforme lo acredita con el boleto de compraventa adjunto, el 4 de enero de 1993 el Sr. MASSOUD ARDEKANI DOZDAB compró un terreno baldío con una construcción de dos ambientes antiguos ubicado en la ciudad con frente al Este sobre Av. España y Calle Tomás Jofré, individualizado como parcela 83 de plano de mensura y división aprobado por Catastro bajo el número 1/170/79, con una superficie de quinientos treinta y cinco metros cuadrados y setenta y ocho decímetros cuadrados (535,78 m 2 ) según mensura, y de quinientos noventa y ocho metros cuadrados y noventa y ocho decímetros cuadrados (598,98 m 2 ), según prorrateo de título; que el inmueble limita al Este con Av. Presidente Perón, al Oeste con Dirección Provincial de Vialidad, al Norte con propiedad del Sr. ALBERTO ANTONIO DEBATISTA y al Sur con parcela 84 del plano, propiedad del causante SALVADOR GITTO; y que la posesión del inmueble le fue entregado al Sr. ARDEKANI en el mismo acto. Continúa relatando que los vendedores DOMINGO SANTOS GIANELLO, CARMELO SALVADOR GIANELLO, DOMINGA GIANELLO, ÁNGELA GIANELLO, MANUEL OMAR CALVO, ÁNGELA GITTO DE ZANGLÁ, ÁNGELA GITTO DE MARTÍNEZ, ÁNGELA GITTO DE SANTILLÁN, NATALIA GITTO DE GIUNTA, ANTONIO MARTÍN GITTO, VICTORIA DEL ROSARIO GITTO DE FALCO, DOMINGO SALVADOR GITTO, MARÍA DEL CARMEN GITTO DE GIANELLO, ANITA GITTO DE DELGADO y SALVADOR GIORGIANNI, GRACIELA GIORGIANNI DE VEGA y ANTONIO GIORGIANNI en representación de JUANA GITTO DE GIORGIANNI, lo hicieron en su calidad de herederos legítimos y continuadores de la posesión del Sr. SALVADOR GITTO (hijo), único propietario del inmueble. Refiere que el Sr. SALVADOR GITTO (hijo) adquirió el inmueble por cesión de todos los derechos y acciones en la sucesión de su padre SALVADOR GITTO, inscribiéndose a su nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble el 25 de abril de 1988, por lo que en consecuencia el Sr. SALVADOR GITTO (hijo) era continuador de la posesión ejercida por su padre SALVADOR GITTO sobre el inmueble desde el 22 de enero de 1941. Manifiesta que en síntesis, los vendedores adquieren y venden el inmueble objeto de la presente acción por ser herederos legítimos del causante Sr.
SALVADOR GITTO (h), único propietario desde el 25 de abril de 1988, y continuador de la posesión ejercida por su padre SALVADOR GITTO desde el año
1941, poseyéndose así el inmueble por más de veinte años en forma pública, pacifica e ininterrumpida, produciéndose con el comprador y con la transferencia
de sus derechos y acciones sobre dicho inmueble la accesión de posesiones autorizada por ley a los fines de la adquisición del dominio, superando en total en
mucho los veinte años legalmente exigidos. Sostiene que su mandante, en virtud de la accesión de posesiones operada por efecto de la venta, resulta poseedor a título de dueño en forma pública, pacífica e ininterrumpida desde el año 1941 en adelante, habiendo realizado – desde su adquisición el 4 de enero de 1993 – verdaderos actos posesorios en el inmueble ejecutando mejoras tales como ampliación, remodelación e instalación de dos locales comerciales, perfectamente terminados y haber ejercido el comercio (dedicado a la venta de pollos asados) en uno de los locales y haber dictado clases de inglés su señora esposa en el otro local (contiguo al primero). Agrega que asimismo se han abonado todos los impuestos que
gravan el inmueble desde el año 1993, cuyo padrón catastral es 48.160, conforme
se acredita con los comprobantes de pago que se adjuntan; y que del ejercicio de
la posesión referida darán cuenta acabadamente los testigos que se ofrecen y la
inspección ocular a realizarse.
Concluye que del informe de la Dirección Provincial de Geodesia y
Catastro que se adjunta surge que el inmueble no afecta inmuebles fiscales
urbanos de la Provincia de San Luis, y que del informe del Registro de la
Propiedad Inmueble surge la titularidad del inmueble en cuestión, con lo cual se
debe tener por cumplimentados los recaudos legales exigidos por la ley 14.159 y
el decreto ley 5756 para promover el presente juicio.
Ofrece prueba consistente en documental, pericial caligráfica,
testimonial, informativa y de reconocimiento judicial, funda en derecho, y solicita
que oportunamente se haga lugar en todas sus partes a la demanda instaurada,
declarando que el Sr. MASSOUD ARDEKANI DOZDAB ha adquirido por
prescripción adquisitiva el inmueble descripto en autos, oficiándose a los registrosPoder Judicial San Luis
respectivos a los fines de la inscripción correspondientes para la adquisición, con
costas en caso de oposición.
A fs. 45 se expide la Oficina de Contralor de Tasas Judiciales,
manifestando que no tiene objeciones que formular con respecto a la tasa de
justicia abonada en autos.
A fs. 48 y vta. se tiene por promovida demanda por posesión
veinteñal en contra de SALVADOR GITTO y/o sus herederos y/o quienes se
consideren con derecho, imprimiéndose a la causa el trámite del proceso ordinario
(art. 330 y concordantes del C.P.C.C.), y se ordena correr traslado de la demanda
por el término de quince días, a los que se crean con derecho sobre el inmueble
individualizado para que comparezcan y la contesten, bajo apercibimiento
previsto en los arts. 59 y 356 del C.P.C.C.
Se ordena además la publicación de edictos por el término de dos
días en el Boletín Oficial de la Provincia de San Luis y en un diario de mayor
circulación en la ciudad, de conformidad con lo establecido en los arts. 145, 146,
147 y 343, primer párrafo del C.P.C.C., emplazando a toda persona que se
considere con derecho al inmueble a usucapir, bajo apercibimiento de que en caso
de incomparecencia de los citados se designará al Sr. Defensor de Ausentes para
que los represente, conforme lo prevé el art. 343, segundo párrafo del C.P.C.C.
A fs. 55/56 lucen agregados los edictos publicados en el Boletín
Oficial de la Provincia y en El Diario de la República, tal como fuera ordenado en
autos.
A fs. 59, por no haber comparecido los emplazados, se hace
efectivo el apercibimiento decretado a fs. 48 y vta., y se designa a la Sra.
Defensora Oficial de Ausentes para que los represente en este proceso, conforme
lo prevé el art. 343, párr. 2º del C.P.C.C.
A fs. 60 y vta. contesta la demanda la Sra. Defensora de Pobres,
Encausados y Ausentes en lo Civil, Dra. NIDIA BEATRIZ SARTOR, en
representación de los ausentes, y/o sus herederos y/o las personas que se creyeren
con derecho, constituyendo domicilio al efecto en su público despacho, quien
manifiesta que por tratarse sus representados de ausentes, carece de instrucciones
respecto de la presente causa, haciendo expresa reserva del derecho conferido por
el art. 356, inc. 1º, apartado 2º del C.P.C.C. para contestar después de producida la
prueba.
A fs. 63 se abre la causa a prueba por el término de cuarenta días, a
- 97 se ordena la agregación del cuaderno de prueba de la parte actora, y a fs. 96
y vta. luce el informe de Secretaría con relación a la prueba producida en autos
por la parte actora, conforme al siguiente detalle:
– Documental: se tuvo presente la acompañada conforme cargo de
- 30.
– Pericial caligráfica: no se produjo.
– Declaraciones testimoniales: MOISÉS HERNÁN TORRES ARANEDA
(rendida a fs. 83 y vta.); HAYDEE HORTENSIA VILLAR JIMÉNEZ (rendida a fs. 84 y
vta.); MASOOMEH MOVAFGNY (rendida a fs. 85 y vta.); JAZBANI EVALI
EZATOLLAN (rendida a fs. 86 y vta.); JUAN CARLOS ROSSO (rendida a fs. 91 y
vta.); y MIRTHA ISABEL FUNES (desistida a fs. 93).
– Informativa: oficio al Registro de la Propiedad Inmueble
(producida a fs. 110/111).
– Reconocimiento judicial: producida a fs. 88.
A fs. 117 el Sr. Defensor de Pobres, Encausados y Ausentes en lo
Civil Subrogante, Dr. CARLOS GUILLERMO SALAZAR, haciendo uso de la
reservada formulada a fs. 60 y vta. para contestar una vez producida la prueba, y
analizada la totalidad de la prueba producida, considera que la misma es idónea
por lo que no formula objeciones legales, pudiendo dictarse sentencia.
A fs. 118 se dispone la clausura del período de prueba, y se ordena
hacer entrega de las actuaciones a los letrados o apoderados de las partes por el
término de ley, para que aleguen sobre el mérito de la prueba producida.
Finalmente a fs. 125 se ordena pasar los autos a despacho para
dictar sentencia, resolución que se encuentra firme, y en cuyo mérito ha venido la
presente causa para emitir pronunciamiento definitivo.Poder Judicial San Luis
Y CONSIDERANDO: I) Que la usucapión o prescripción
adquisitiva “es un modo apto para adquirir ciertos derechos reales: el dominio, el
usufructo, el uso y la habitación, las servidumbres continuas y aparentes, la
propiedad horizontal y el condominio. Se define a la prescripción adquisitiva
como el instituto por el cual el poseedor adquiere el derecho real que corresponde
a su relación con la cosa, por la continuación de la posesión durante todo el
tiempo fijado por la ley” (COMPAGNUCCI DE CASO, Rubén Héctor, Código Civil
de la República Argentina explicado, 1ª ed., Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2011, t.
VIII, p. 963).
A los fines de la procedencia de la posesión veinteñal prevista en
nuestra legislación de fondo (arts. 3948, 4015, 4016 y concordantes del Código
Civil), y en tanto ésta constituye un medio excepcional de adquisición del
dominio, la comprobación de los extremos exigidos por la ley debe efectuarse de
manera insospechable, clara y convincente (conf. CSJN, Fallos: 123:285;
128:131; 132:377; 133:42; 284:206; entre otros).
En tal sentido, se ha afirmado que “en los juicios de adquisición del
dominio por usucapión se deben analizar los elementos aportados con suma
prudencia y sólo acceder a la petición cuando los extremos acreditados lleven
absoluta certeza al Juzgador sobre los hechos afirmados, ya que están en juego
poderosas razones de orden público, pues se trata de un modo excepcional de
adquirir el dominio, que correlativamente, apareja la extinción para su anterior
titular en virtud del principio de exclusividad de este derecho real sentado por el
art. 2508 del Código Civil” (CNApel.Civ., sala H, 21/02/2007, “S., J. A. c/ R. de
C., O. G.”, LL 2007-C, 228; La Ley Online, AR/JUR/756/2007).
Es que “los extremos requeridos para viabilizar la demanda por
prescripción adquisitiva, están constituidos por la existencia de una prueba plena y
concluyente de la existencia del corpus, entendido como el ejercicio del poder de
hecho de señorío sobre la cosa, del animus, esto es la intención de tener la cosa
para sí y el mantenimiento de ambos requisitos durante el plazo requerido por la
ley, en forma pública y pacífica” (CApel.Civ.Com. Lomas de Zamora, sala I
09/10/2007, “Rabbit S.A. c/ Bale, Elías y otros s/ usucapión”, LLBA 2008, 232;
La Ley Online, AR/JUR/9472/2007).
- II) Corresponde ahora analizar la pertinencia de las pruebas
ofrecidas y aportadas por las partes, a la luz de las reglas establecidas por el art.
24 de la ley 14.159 (texto según decreto 5756/58), debiendo valorarse la
existencia de los requisitos básicos a fin de determinar la admisibilidad o no de la
pretensión deducida.
Al respecto, cabe recordar que “el recaudo establecido en el art. 24
de la ley 14.159 para la promoción de la demanda por prescripción adquisitiva,
consistente en la obligación de acompañar con el escrito de demanda la
certificación de Catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial
que establezca quiénes son los titulares del inmueble que se pretende usucapir, es
de cumplimiento ineludible en atención al carácter contencioso que tiene el juicio
de marras y a que la función de dicho certificado radica en individualizar al
demandado” (CApel.Civ.Com. Rosario, sala II, 28/11/1996, “Gómez, Daniel O. c/
Minetti de Arteaga, Lino y otros”, LL Litoral 1998-1, 556; La Ley Online,
AR/JUR/1845/1996).
En el caso de autos, el inmueble que se pretende usucapir se
encuentra ubicado en Avda. Presidente Perón Nº 1355, entre Avda. España y calle
Las Heras, de la ciudad de San Luis, Partido La Capital, Departamento Juan
Martín de Pueyrredón, designado como Parcela “95” en el plano de mensura
confeccionado por el Ing. Agrim. ALBERTO ECHENIQUE, Mat. 201, y registrado
provisoriamente por la Dirección Provincial de Catastro y Tierras Fiscales bajo el
número 1/552/13, cuyo original luce agregado a fs. 114 de las presentes
actuaciones.
Conforme surge del referido plano de mensura, el presente se
superpone en forma total a la Parcela “83” del plano 1/170/79 del Ing. Agrim.
RUFINO ERNESTO ORREGO, aprobado el 12 de diciembre de 1979.
La superficie de la Parcela “95” es de QUINIENTOS TREINTA Y
DOS METROS CUADRADOS CON SIETE DECÍMETROS CUADRADOS
(532,07 m
2
), con inscripción de dominio al Tomo 123 Ley 3236 de Capital, Folio
439 Nº 39.245, Padrón 48160, Receptoría Capital, nomenclatura catastral de
origen Circunscripción Ciudad de San Luis, Sección 1, manzana 11, parcela 83.
Los datos del inmueble objeto de la litis son corroborados mediante
el Certificado de Registración Catastral y Avalúo Fiscal acompañado por la
promoviente a fs. 36, expedido por la Dirección Provincial de Catastro y Tierras
Fiscales con fecha 9 de noviembre de 2007, la que a su vez informa a fs. 17/21
que el bien en cuestión no afecta inmuebles fiscales urbanos de la Provincia de
San Luis.
También son corroborados por el Informe de Dominio emitido por
el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de San Luis con fecha 12 de
junio de 2013, que obra a fs. 110/111, y del que surge que la titularidad del
dominio inscripto al Tomo 123 Ley 3236 Dpto. Juan Martín de Pueyrredón, Folio
439 Nº 39.245 de fecha 25 de abril de 1988 figura a nombre de SALVADOR GITTO,
no registrándose modificaciones, gravámenes, limitaciones ni restricciones.
En consecuencia, se concluye que tanto la individualización del
inmueble cuya adquisición se persigue, como así también la identificación de su
titular registral y catastral han sido acreditados de manera indubitable, mediante el
plano de mensura adjuntado a fs. 114, y los demás certificados e informes
expedidos por la Dirección Provincial de Catastro y Tierras Fiscales y por el
Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia, dando cumplimiento de esta
manera con los recaudos exigidos por los incisos a) y b) del art. 24 de la ley
14.159 (texto según decreto 5756/58).
III) Con relación a la prueba, sabido es que la adquisición del
dominio por la posesión continua durante veinte años debe ser objeto de una
prueba compuesta. No basta individualmente ninguna de la pruebas para acreditar
el cúmulo de hechos, actos y circunstancias conexas que constituyen el
presupuesto de la adquisición de dominio por usucapión, sino que ello debe ser el
resultado de la combinación de las probanzas arrimadas a la causa, las que
consideradas en su conjunto lleven al juzgador a un pleno convencimiento de la
procedencia de la acción.
Bien se ha afirmado que “es necesario contar con prueba
compuesta o compleja, pues en procesos como el presente el juzgador debe
alcanzar un pleno convencimiento de la cuestión a resolver (por la entidad y
efectos de la sentencia, léase adquisición de un derecho real para una parte, y
como contrapartida, su pérdida para la contraria), extremo que sólo puede dar la
combinación de las distintas pruebas producidas, y no una ponderada en forma
aislada” (COLOMBO, Carlos J. y KIPER, Claudio M., Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación. Comentado y anotado, 3ª ed. actualizada y ampliada, La
Ley, Buenos Aires, 2011, t. VII, p. 645).
Pero además, la mentada exigencia de la prueba compuesta “existe
no sólo para confrontar los elementos que configuran la posesión – esto es corpus
et animus –, sino sobre todo, el tiempo en que se ha ejercido aquélla, que
constituye un requisito esencial para tener por operada la usucapión”
(C2ªApel.Civ.Com.Minas Paz y Trib. Mendoza, 21/06/1993, “Baigorria, Ricardo
y otro s/ título supletorio”, Abeledo Perrot Online, cita Nº 33/6698).
Respecto de la prueba testimonial se ha señalado que “si bien por
desconfianza en la prueba testimonial la ley exige que se presente alguna otra
prueba corroborante, lo cierto es que aquélla seguirá siendo fundamental en
este tipo de juicios, dada la naturaleza de los hechos a probar. Los actos
puramente posesorios (cultivo de la tierra, habitación, usufructo, etc.) no
siempre se pueden documentar, sobre todo cuando se trata de hechos
realizados varios años atrás. De ahí que la prueba testimonial sea tan
importante” (BORDA, Guillermo Antonio, Tratado de Derecho Civil. Derechos
Reales, 6ª ed., La Ley, Buenos Aires, 2012, t. I, p. 319; el resaltado me pertenece).
En efecto, “la ley lo considera como uno de los medios más
importantes para esta clase de procesos, aunque expresamente imponga que la
adquisición no puede basarse exclusivamente en los dichos de testigos. Piénsese
que un vecino del inmueble cuya usucapión se persigue, puede ratificar que
efectivamente el usucapiente vivía en dicho inmueble, así como que en él ha
realizado actos posesorios” (COLOMBO, Carlos J. y KIPER, Claudio M., op. cit., p.
648).
Pues bien, se advierte que los testigos que declararon en la causa
contribuyen a confirmar la posesión que alega haber ejercido el actor MASSOUD
ARDEKANI DOZDAB en el inmueble objeto de la litis desde que lo adquiriera
mediante boleto de compraventa hace más de veinte años. Cabe aclarar que las
primeras cuatro declaraciones testimoniales fueron rendidas en diciembre del año
2010.
Así, el testigo MOISÉS HERNÁN TORRES ARANEDA declara a fs. 83
y vta. que conoció el inmueble “cuando Massoud estaba haciendo todos los
trámites para comprar dicho terreno, y estaba sin construcción cuando lo
compró, era un terreno baldío, después fui testigo cuando construyeron y
armaron los negocios […] el matrimonio Ardekani compraron el terreno,
pagaron el terreno eso, construyeron tanto él como el suegro de él, pusieron dos
negocios una verdulería y una pollería y después tengo entendido que se lo
pasaron en comodato a la Asamblea Espiritual de la Fe Bahai-a de la cual forma
parte el actor”, y que “se construyó dos locales comerciales, sobre un terreno
baldío, que no tenía nada, tiene incluso una cochera, tiene agua, luz, corriente,
medidor, todo a nombre del actor, se que hasta los impuestos llegan a nombre de
él”; y concluye que “yo a ellos los conozco hace más de 20 años, cuando llegaron
al país.”
A su vez la testigo HAYDEE HORTENSIA VILLAR JIMÉNEZ declara a
- 84 y vta. que conoció el inmueble objeto de la presente litis por el actor, que
“él era dueño ya de allí cuando yo lo conocí, hace como mínimo quince o
dieciséis años, yo también trabajé en ese lugar […] yo lo conocí a Massoud como
dueño del terreno y después él construyó”, y luego continúa describiendo que “él
compró el terreno nada más y después construyó el edificio que hoy está, fue una
rotisería, una pollería y una verdulería y dan inglés también ahí, hay dos salones
con baño con toda la instalación, luz, gas y agua y de material, él construyó en
material y actualmente nos tiene prestado para la fe Bahai-a que nos reunimos
allí.”
En el mismo sentido, se pronuncian los testigos MASOOMEH
MOVAFGNY, quien expone a fs. 85 y vta. que conoce el inmueble de calle Sucre
Nº 1355 por haber trabajado ahí “cuando Massoud tenía rotisería […] compró
después construyó él mismo dos locales y además al lado tiene como un garaje,
desde 1992 que yo los conocí a ellos”, y agrega que el actor “empezó con
rotisería, luego verdulería. Construyó dos locales, los dos con baño y cochera.
Ahí funcionaba rotisería, al lado verdulería y también un instituto de inglés y
actualmente está prestado a la comunidad Bahai-a”; como así también el testigo
JAZBANI EVALI EZATOLLAN (a fs. 86 y vta.) quien declara haber hecho varios
muebles para ese lugar por su oficio de carpintero, y que el dueño del inmueble es
“el Sr. Ardekani desde hace más de quince años, desde el día que compraron.
[…] El Sr. Ardekani construyó dos locales y un garaje, durante un tiempo tuvo
una rotisería, actualmente le prestan el local a la comunidad Bahai.”
Por su parte, el testigo JUAN CARLOS ROSSO declara a fs. 91 y vta.
que ha sido alumno de la esposa del actor, y que por lo tanto conoce el inmueble
objeto de autos porque “es el inmueble donde íbamos a clase, digo íbamos porque
era un grupo de cuatro o cinco alumnos de clases de inglés. […] yo entendía que
eran ellos, la familia Ardekani, siempre íbamos a la casa de Anita que era la
titular de la academia. El asiento de sus negocios, tanto la pollería como las
clases eran ahí en el mismo inmueble pero dos locales diferentes. Yo iba en los
años 1997, 1998 iba seguro y quizás a ella la conocí de antes, que yo sepa más de
quince años. Yo fui alumno de ella entre 3 y 4 años y siempre me atendía ahí. […]
yo conocí el local comercial, el local del instituto y por ahí Anita abría una
ventana y se veía un terreno grande para atrás, un patio grande. Sí, el salón
estaba equipado para la academia, tenía televisor, mesa, baños.”
Sentado lo anterior, cabe decir que si bien existe una limitación
probatoria en cuanto a la prueba testimonial, “de todos modos y superado en la
actualidad el problema generado por el carácter voluntario del juicio, y dada la
naturaleza de los hechos que deben acreditarse, la declaración de testigos que
han presenciado su realización, cobra un valor trascendente. […] Tal es la
importancia asignada a la prueba testimonial, que se ha establecido que si
esta prueba es contundente, puede aceptarse que la prueba no testimonial no
cubra todo el lapso de posesión” (AREAN, Beatriz A., Juicio de usucapión, 4ª
ed., Hammurabi, Buenos Aires, 2006, ps. 365-367; el resaltado me pertenece).
En tal sentido, se ha resuelto que “la prueba testimonial es en el
juicio de usucapión de valor preponderante. Si la prueba testimonial es
contundente, puede admitirse que la prueba no testimonial no cubra todo el lapso
de la posesión” (CApel.Civ.Com. Rosario, sala IV, 06/11/1995, “Dimasso, Ana
I.”, JA 1999-I-Síntesis; Abeledo Perrot Online, cita Nº 1/4549); y que “hasta una
prueba corroborante mínima convalida la eficacia probatoria de la prueba
testimonial producida en el seno del juicio de usucapión” (CApel.Civ.Com.
Rosario, sala IV, 14/12/1993, “Díaz, Margarita M. y otro c/ Colombres de Fierro,
Carmen”, JA 1997-I-Síntesis; Abeledo Perrot Online, cita Nº 1/18373).
A su vez, es de destacar que todos los testimonios recabados en
autos han reconocido la propiedad del inmueble por parte del actor y su esposa, e
incluso por un plazo mayor al requerido por la ley para tener por operada la
prescripción adquisitiva, siendo todos coincidentes con relación a los actos
posesorios ejercidos por el promoviente en dicho inmueble, como ser la
construcción de los locales comerciales.
- IV) En cuanto a la demás prueba aportada por la promoviente, la
misma contribuye a integrar la eficacia probatoria de la testimonial aludida
precedentemente.
Así, por ejemplo, muchas de las circunstancias descriptas por los
testigos son corroboradas mediante el mandamiento de constatación que luce a fs.
88, en la que se detallan de manera similar las condiciones del inmueble objeto de
la litis y el estado de las construcciones efectuadas por el actor MASSOUD
ARDEKANI DOZDAB.
Describe el referido mandamiento que “el inmueble se compone de
dos locales comerciales, ambos con vidriera a la calle, los ventanales, lucen
vidrios sanos y reja que los cubre. […] Uno se encuentra desocupado,
encontrándose dentro del mismo reformas que componían la parrilla que
funcionaba anteriormente, esto es una parrilla y una barra o mesada para
atención al público. El otro local se encuentra con cortinas, y según lo expresa la
Dra. Graciela Rosso, en el mismo se reúne una comunidad religiosa a la que
pertenece el propietario, y el cual presta gratuitamente el mismo a dicho fin.
Ambos constan también de un baño. Contiguo a los locales y sobre la vereda se
encuentra un portón, que constituye un garage con capacidad para un auto.”
Cabe destacar que estas actividades atribuidas al actor, como ser la
construcción de los locales comerciales, encuadran dentro de los actos posesorios
de cosas inmuebles que prevé el art. 2384 del Código Civil.
En tal sentido, se ha resuelto que “de acuerdo con lo dispuesto por
el artículo 2384 del Código Civil, la construcción, la ocupación, la reparación y
otro tipo de actos semejantes en el inmueble, constituyen actos posesorios. De esta
manera, un alambrado importa el más inequívoco acto posesorio, e igual alcance
se le otorga al levantamiento de una casilla de madera” (CNApel.Civ., sala H,
10/11/1998, “Preposito, Ángel c/ Municipalidad de Buenos Aires s/ Posesión
vicenal”, Abeledo Perrot Online, cita Nº 10/121).
Finalmente, a lo anterior se suma la prueba documental
acompañada por el actor, consistente fundamentalmente en el boleto de
compraventa de fecha 4 de enero de 1993, mediante el cual el Sr. MASSOUD
ARDEKANI DOZDAB adquiere a los herederos legítimos y continuadores de la
posesión del Sr. SALVADOR GITTO – titular registral – el inmueble objeto de autos;
y también en comprobantes de pago del impuesto inmobiliario del inmueble que
se pretende usucapir.
En definitiva, dada la claridad y concordancia de los testimonios
rendidos, el resultado del mandamiento de constatación, y la documental
incorporada a la causa, puedo concluir que se ha producido una prueba compuesta
que desde el miraje de las reglas de la sana crítica conllevan a formar el
convencimiento en torno al corpus y al animus domini ejercido por el actor y en
cuanto al tiempo de inicio de la posesión, lo que torna procedente la acción de
usucapión entablada en el sub judice.
En efecto, habiéndose acreditado fehacientemente la posesión con
ánimo de dueño en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida, por un
plazo mayor a los veinte años que exige el art. 4015 del Código Civil para tener
por operada la prescripción adquisitiva, debe hacerse lugar a la demanda deducida
en todos sus términos.
Por todo lo expuesto, lo dispuesto por los arts. 68, 163, 377, 386 y
concordantes del C.P.C.C., arts. 4015, 4016 y concordantes del Código Civil, y
arts. 24 y 25 de la ley 14.159 (texto según decreto 5756/58), doctrina y
jurisprudencia citada,FALLO: 1º) HACIENDO LUGAR a la demanda de posesión
veinteñal promovida en autos, y en su mérito DECLARAR ADQUIRIDO por el
Sr. MASSOUD ARDEKANI DOZDAB, titular de la Cédula de Identidad de Extranjería Nº 1.002.029, el dominio del inmueble ubicado en Avda. Presidente Perón Nº 1355, entre Avda. España y calle Las Heras, de la ciudad de San Luis, Partido La Capital, Departamento Juan Martín de Pueyrredón, designado como Parcela “95” en el plano de mensura confeccionado por el Ing. Agrim. ALBERTO ECHENIQUE y registrado provisoriamente por la Dirección Provincial de Catastro y Tierras Fiscales bajo el número 1/552/13, con una superficie de QUINIENTOSTREINTA Y DOS METROS CUADRADOS CON SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (532,07 m 2 ), y con inscripción de dominio al Tomo 123 Ley 3236 de Capital, Folio 439 Nº 39.245, Padrón 48160, Receptoría Capital, nomenclatura catastral de origen Circunscripción Ciudad de San Luis, Sección 1, manzana 11, parcela 83. 2º) IMPONIENDO las costas del proceso por su orden por no haber mediado oposición (art. 68 del C.P.C.C.). 3º) DIFIRIENDO la regulación de los honorarios de los profesionales intervinientes para el momento en que exista base firme para su cálculo. 4º) OFÍCIESE al Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de San Luis a fin de que tome razón de la nueva situación dominial (conf. art. 920 del C.P.C.C.). 5º) PUBLÍQUESE la presente sentencia de conformidad con lo dispuesto por el art. 921 del C.P.C.C.
NOTIFÍQUESE PERSONALMENTE O POR CÉDULA. REGÍSTRESE.
Firmado Digitalmente.
Cfr. Ley Nac. 25506; Ley Prov. 591/07; 699/09 y Reglamento del Exp. Digital